2021年4月，东莞的天气已经开始闷热。周明站在东莞某村镇的一块荒地上，汗水浸湿了后背。他手里紧攥着一张的宣传单，“精品公寓，低价抢购，即买即升值！”几个烫金大字在阳光下格外刺眼。一旁中介小李热情洋溢地介绍着这片空地未来的模样，手指在空中比划着。周明望着眼前杂草丛生的荒地，又低头看了看宣传单上效果图里气派的高楼，有点难以置信。可三十八万的报价确实比市场价低得多，这让他攥着银行卡的手沁出了汗。

周明在东莞打工十年，一直租房住，这笔钱是他全部的积蓄。见周明犹豫了，小李信誓旦旦：“我们公司跟鼎和公司合作多年，绝对靠谱！您要是不放心，可以跟鼎和公司的林福全林总直接签合同。”三天后，在中介公司的会议室里，周明见到了鼎和公司的林福全。林福全西装革履，递上一份《合作建房协议》，周明很是纳闷，买房怎么变成了建房？林福全解释道：“我们这项目是正规的，只是走合作建房模式，省去开发商利润，您才能这么便宜买到。”周明最终签了字，刷卡支付了38.5万。收款的是个叫张斌的男人，据说是财务。

接下来的日子，周明成了工地的常客。起初还能看到几台挖掘机在作业，工人们忙碌的身影让他稍稍安心。但渐渐地，工地上的动静越来越小，直到彻底沉寂。打给中介的电话总是被各种理由搪塞，而林福全的号码很快就成了空号。

周明慌了，跑到镇政府查询，工作人员一脸无奈：“这地块根本没报建，哪来的合法建房？你被骗了，这是典型的违建小产权房，随时可能被强拆。”周明愤怒地找到中介公司，却发现办公室早已人去楼空。周明气得发抖，直接报了警。警方调查后告诉他，建议民事诉讼。之后，周明在朋友的介绍下来到北京冠领（深圳）律师事务所。律所指派律师冯福添代理此案。

冠领律师介入后，查看了周明带来的所有材料，了解到《合作建房协议书》涉及的土地为工业用途，使用权类型为批准拨用企业用地。依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，集体经营性建设用地可通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，需签订书面合同明确相关权利义务。此类土地使用需经集体经济组织成员的村民会议或村民代表三分之二以上同意。但该地块缺乏这些程序，该协议书是无效的。

此外，双方签署的《合作建房协议》规定，约定周明与鼎和公司共同出资建设房产，周明投资后获得部分房产所有权，并非鼎和公司向周明出售房产。律师据此认为，本案应被认定为合同纠纷。

因此，律师走访了与该项目相关的知情人，包括当时在工地工作过的工人。在调查过程中，律师发现这个所谓的“合作建房”项目存在诸多法律漏洞，从土地性质到建设审批手续，均未符合规定。从而律师协助周明整理了《合作建房协议》、收据等案件相关证据，代理周明向法院提起诉讼。

在法庭上，律师指出：《合作建房协议书》涉及集体工业用地的使用问题，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，属于应经村民会议讨论方可办理的事项，而案涉土地并未履行相关程序，对此，《合作建房协议书》依法应认定为无效。依据《民法典》有关规定，当事人基于无效合同所取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故鼎和公司应将基于无效合同收取的合作建房款应退回给周明。

法院经审理后，判决周明与鼎和公司签订的《合作建房协议书》为无效合同；鼎和公司限期向周明退还合作建房款39万元。

这场官司不仅为周明讨回了公道，也给那些妄图通过违法手段“骗取”百姓钱财的不法分子敲响了警钟，彰显了法律的威严和公正。（文中除冠领律师外均为化名）

撰稿人：毛梦遥

审稿人：段光平